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上海:新房成交数据坐上“过山车” 二手豪宅降价近600万挂牌

发布日期:2024-04-24 01:27    点击次数:174

  上海市场成交数据在“认房不认贷”落地之后的几周内起起伏伏。

  据中原地产数据,8月28日至9月3日一周,上海新房成交面积27.71万平方米,环比增加113.98%;经过新政的强脉冲之后,9月4日-9月10日一周,新房成交仅5.66万平方米,环比减少近80%;新政后的第三周,环比再次增加了53%。

  对于这三周的市场反应,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,四个一线城市全部落地“认房不认贷”超过市场预期,对信心提振作用也非常大,效果立竿见影。新房市场反应比二手房强烈,尤其是500万-700万元的首次改善产品带看、下定等改善最明显。三周之后虽然新增来客数量过了高峰期并且出现回落,但绝对量仍要高于政策落地前,说明政策还在发挥效力。

上海唐镇板块某新盘售楼处 每经记者 包晶晶 摄

  豪宅从“躲着卖”到“求联络”

  “认房不认贷”新政出台前一日,上海第八次以集中批量供应的方式推出26个楼盘项目、共8444套房源,距离上一次集中推盘不足一个月。

  9月1日,上海官宣“认房不认贷”,市场一度情绪亢奋。但很快,第八批入市新盘认购率让大家发现:原来别人和自己一样在观望。

  每经记者发现,已认购的23个项目中,位于浦东张江板块的中建御华园等2个项目已经开盘售罄,中建御华园147套房源吸引了313人组客户摇号,入围分数达到了87分高分;位于青浦的华发蟠龙四季,推出409套房源,总认购户达到1220组,同样触发积分。

  被戏称为上海“宇宙中心”的唐镇板块,新政以来,浦发唐城置业顾问小杨已经卖掉了七八套新房。他告诉记者,项目是7月份开盘的,推盘300套,两个月不到去化了两百多套,新政之后客户到访突然增多了,销量也好了。但记者在现场看到,新政后第三周,双休日的售楼处只有零星一两组客户,样板房区域也空空荡荡,几乎没什么人参观。

  以往火热的市中心豪宅,分化也越发加剧。

  9月25日,上海徐汇区网红热门楼盘云锦东方三期二批次加的105套房源,在当日下午摇号至244号左右时全部售罄,单套最高总价9618万元。值得留意的是,该项目入围分数高达118.32分,是上海市实行积分制度以来首个满分盘。

  镜鉴咨询创始人张宏伟认为,云锦东方将成为上海新房市场回暖的风向标。“一是,政策层面对于高端楼盘尤其是高积分的高端楼盘已不再限制,允许高端楼盘推售了;二是,云锦东方的热销为9月的上海楼市加了把油,预示新房市场也会加速回暖。”

  而刚刚结束认筹的上海内环内14万+豪宅海玥黄浦源也发布公告,本次认购比例小于2.5:1,不进行积分排序。市场最火热的时候,上海豪宅都是“躲着卖、藏着卖”,甚至难觅售楼处的踪影,如今,置业顾问却在蓄客阶段主动在社交平台推广自己的联系方式,求联络。

  “不要积分不限售,你来了就有机会上车。”海明黄浦源销售安晴在视频里如是说。

  上海市区内环内稀缺地块的中海海上合集二期,单价12.1万元/平方米,也在新政后发起了认筹,一期开盘售罄的情况下,二期尽管认筹良好,但也只触发了摇号,并没有触发积分。

  “从目前一手商品住宅成交量来看,9月成交量有望达到80万平方米,明显高于8月份63.23万平方米。随着第八批次、九批次成交并网签,预期10月份维持80万-90万平方米没有什么问题。而到了年底最后两个冲刺年度业绩的阶段,上海楼市成交量起码不会低于10月份的成交量,甚至来一个成交量翘尾的行情也是可以期待的。”张宏伟提出。

  二手房挂牌价降了500多万

  二手房市场则面临集体降价的“竞争”。

  “二手房市场目前还处在博弈阶段,大部分是卖掉手上的二手房后去购置新房的人群。”张文静表示。

  记者走访多家中介时观察到,市区内多个热门小区挂牌单价已经悄然下跌。市区内中环间90平方米2房2厅挂牌总价比上半年下跌了100万元不止,郊区二手房跌幅则更大,青浦白鹤镇绿地时代名邸,62平方米左右的次新房成交总价降至130万元,比最高峰跌去了20万元。

  诸葛找房小程序显示,二手房新增房源数量仍然在上升,并且挂牌均价比8月份下降9.64%。按照周度价格走势来看,这一下降趋势从今年3月开始,进入下半年降幅则更快。

图片来源:诸葛找房

  近期的挂牌房源中,降价房源占绝大多数。上海21世纪房产的李小忆告诉记者,“新政以后带看量多了一些,成交也多一些,但并没有大家想象中或期待中那么火爆,房子其实还是挺难卖”

  胶着,成为现下市场的常态。

  而在二手豪宅市场,“持币砍价”已经成为准买家的标准操作,中介遇到买房客户,则是直接安排车接车送。

  记者在陪同准买家余女士看房时,中介小许向记者展示了世茂滨江一套高层江景房的降价历程:2022年6月份挂2600万元,之后一路降价,到今年8月31日已经降了500多万元,现在2030万元。

  不过,在9月11日前后几天,世茂滨江花园的确成交了3套,其中一套1850万元含车位,刨去产权车位价值约50万元之外,房价大约在1800万元左右。

  小许坦言,新政虽然对老破小贷款有利好,但有个重要问题,抛盘太多了,二手房日均网签量明显提升,但预期中的新房热度却不及8月份。

  “意味着‘上车’门槛降低了”

  在余女士看来,“认房不认贷”意味着“上车”的门槛降低了。

  “不是贷(款)几成的问题,而是我贷了这些钱,能不能还得起?贷款7成和5成中间差了300万元,每个月要额外多出2万块钱还贷压力,所以对于上海的工薪阶层来说,其实能给到的助力没有想象中的那么大。”

  对于余女士提到的问题,一位买房人这样说:我自己的解决方案是“降低预算、不上高额杠杆。”

  不过,在一个300多人的买房群,大家对政策工具箱还有更多期待:

  “希望放开限购,取消积分制。”

  “影响不大,就等上海放开对非沪籍的限购。”

  “借了钱总归要还的。我希望取消限购。”

  也有人认为,“对置换群体友好,会把置换计划提前,对当前遇到的困难,无非就是卖不掉,放宽心态,卖不掉明年再卖呗。”

  有两个孩子的何宁告诉记者:“新政还是有特别意义的,我会卖了置换成首套首贷,但困难是现在房子感觉很难卖出去,没办法,只能告知所有中介慢慢卖。”

  “认房不认贷受益最大的两类客户,一个是过去在其他城市有过贷款记录的上海无房家庭,另一个是换房家庭,而这两类需求的特点意味着入市及换房周期需要一个过程,叠加网签数据有滞后,预计9月底-10月销售数据逐步好转。”陈文静表示。

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